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惊人真相!房价下跌10万,买房成本却增加了近100万!

2017-11-22 [上海财务管理进修学院] 来源于:财务保密制度
导读:来源:财经观潮(ID:guide0929) 作者:潮哥 账禁不起细算,今天本号对调控前后刚需客和炒房客购房成本进行梳理,发现了一个惊人真相:刚需客买房成本增加,炒房客反而减少了!
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来源:财经观潮(ID:guide0929)

作者:潮哥

账禁不起细算,今天本号对调控前后刚需客和炒房客购房成本进行梳理,发现了一个惊人真相:刚需客买房成本增加,炒房客反而减少了!


近日,国家统计局公布了70个大中城市10月份房价指数。从数据能够看出,历经整整一年的调控,热点城市房价几乎已回归平稳,尤其是深圳。


深圳从调控伊始,房价就率先下降领跌全国,截止到现在新房已经连跌13个月。


根据深圳中原地产数据可知,深圳新房均价从2016年10月的55611元/平米下跌至如今的54288元/平米。



每平米共下跌了1323元。房价均价和总价都下跌了,按理说购房成本应该大家应该欢呼才对,虽然没有下跌幅度完全没有达到刚需客的预期,总归是比之前便宜了,聊胜于无。


事实并非如此,因为经过一番计算本号发现一个惊人真相:尽管房价下跌了,首套房购房成本反而增加了一大笔。越调控,购房压力越大。


下面我就以2017年10月新房和2016年10月新房价格来演算一下,看看在深圳购买一套90平米户型的首套房,是否真的便宜了。



从上面表格可以清楚地看到,尽管房价下跌了,90平米户型总价下跌了10.6万元,便宜的只是几万首付。首套房利率普遍上浮,导致贷款成本显著增加。购房成本不仅没有便宜,还增加了。


90平米户型总价下降了10.6万,现在购房成本却增加了近100万。购房难度比之前大得多,这还没算上时间成本,贷款流程等。


当然,你可以说这对炒房客有一定的打击作用,但更多伤害是给了刚需客。


导致这种现象的根本原因,是房价下跌幅度不够。假若下跌一半从5万跌至2万5,即使首套房利率上浮20%,总成本也会便宜一大笔。


通过这番演算可以得出一个结论:对于首套房利率上浮的热点城市来说,现在并不是刚需客买房的最佳时间。


你可能会说,并不是所有银行都上浮20%,大多数只上浮了10%~15%。


就以普遍上浮10%计算,现在购房贷款还款总额也需要690.6万元,比一年前要多出58.3万,总成本要比之前多54.8万元。


不是刚需购房的最佳时间,是不是炒房的最好时机呢?


同样以深圳2017年10月新房和2016年10月新房价格来演算,看看一年的时间,炒房也即第二套房的成本是如何变化的。


在计算之前需要强调一下政策变化。10月4日前,二套房首付比例为5成,之后无论有无贷款记录,皆为7成。



这表明投资客的购房门槛抬高了。房价连跌1年,如果全款购买,购房成本自然比去年便宜。


若按照正常的流程贷款又如何?



从演算结果可以清楚看到,炒房客购房门槛明显被快猫网抬高不少。1年前首付为5成250.2万元,如今是7成342万元,门槛高了91.8万元。


门槛抬高是对炒房游戏群进行清理,抬高了进群门槛,筛掉一批以小博大的钻营者,留下的都是有实力的高净值人群。


由于均价下跌,总价反倒便宜了74万元。难度加大了,购房总支付却降下来了。


综合两个图表发现:调控政策之下,刚需客的购房成本增加了,投资客的门槛虽然被提高,购房成本反倒是下降的。


根据本号对中心城市房价走势的一贯看法,未来具有显著人口增量的中心城市房价会继续小幅上涨。因此,对无需加杠杆的长线炒房客来说,现在是入手的最好时机。


这或许是那些调控政策制定者都没有料到的事情,调控棍棒下,受伤害最大的不是炒房客,反倒是刚需客。

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(编辑:财务保密制度)

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